Брокер жилья Compass завершил слияние с Anywhere. Что это значит для акций Compass?

Брокер в сфере недвижимости Compass прошел путь от локальной компании до бизнеса с капитализацией около $10 млрд, и предложил новый взгляд на схему продаж жилья — с поэтапным выводом объектов от эксклюзивного доступа к открытому рынку. В январе Compass закрыл сделку по слиянию с конкурентом Anywhere Real Estate — в результате брокер будет контролировать почти 20% объема продаж жилья в США. Аналитики считают, что слияние может поддержать рыночные позиции и стоимость акций Compass, несмотря на антимонопольные риски и неопределенность на рынке жилья.

Американская брокерская компания в сфере недвижимости Compass основана в 2012 году ее нынешним гендиректором Робертом Реффкиным. Изначально проект задумывался как альтернатива традиционным брокерам на рынке аренды жилья, однако со временем Compass перешла к классической модели продаж жилой недвижимости, сделав ставку на технологические решения. 

Compass активно наращивал бизнес, привлекая крупные венчурные инвестиции. Ключевым инвестором стал SoftBank Vision Fund, который вложил $450 млн в 2017 году. В 2018 году компания привлекла еще $400 млн при участии SoftBank Vision Fund, Qatar Investment Authority, Wellington, IVP и Fidelity. По итогам этих раундов совокупный объем привлеченного капитала приблизился к $1,2 млрд. Compass рос за счет активных поглощений брокеров и сервисных компаний, что поддерживало рост сделок и выручки. При этом развитие финансировалось привлеченным капиталом от крупных инвесторов, несмотря на сохранявшиеся убытки.

В апреле 2021 года Compass вышел на IPO, однако параметры размещения оказались слабее ожиданий. Вместо планируемых $936 млн компания привлекла около $450 млн, разместив акции по $18 — ниже заявленного диапазона $23–26. Сейчас акции Compass торгуются примерно на 36% ниже цены размещения. После IPO Реффкин заявил CNN Business, что компания получила «сотни миллионов долларов» для ускорения инвестиций в технологическую платформу.

С самого начала Compass развивался агрессивно, активно переманивая агентов у конкурентов, что привело к серии судебных исков со стороны других игроков рынка. Компанию обвиняли в незаконном переманивании сотрудников и использовании коммерческой информации. Среди истцов был и Anywhere Real Estate (франчайзер Century 21, Coldwell Banker, Corcoran и Sotheby’s International Realty). Но спор был урегулирован вне суда в начале этого года, как и остальные разбирательства. Совокупные расходы Compass на конфликт с Anywhere Real Estate  составили около $10,5 млн.

Compass также несколько лет судился с Ави Дорфманом — бывшим партнером Реффкина, который заявлял, что его не признали сооснователем и лишили доли в компании. В итоге Дорфман был официально признан сооснователем. Финансовые условия урегулирования не раскрывались, однако в годовом отчете за 2021 год Compass указал судебные расходы в размере $21,3 млн.

Compass критиковали за чрезмерные расходы на привлечение и удержание агентов — бонусы, маркетинг и субсидии стали одной из самых обсуждаемых тем на рынке недвижимости. Конкуренты ставили под сомнение устойчивость такой модели, называя ее скорее благотворительностью, чем бизнесом.

В 2024-м Compass обострил конкуренцию, предложив альтернативу традиционной модели продажи недвижимости. Вместо немедленного размещения объектов на максимальном числе площадок, как это предписывает модель Национальной ассоциации риелторов (NAR), компания начала продвигать поэтапную схему: сначала объект доступен только клиентам и агентам Compass. Если покупатель не нашелся, объект публикуется на сайте Compass, но детали недоступны широкому кругу покупателей. Лишь на финальном этапе, если желающих совершить сделку не нашлось, информаия выходит в открытый рынок.

Стратегия Compass по ограниченному листингу вызвала сопротивление конкурентов. Летом маркетплейс недвижимости Zillow начал блокировать некоторые объекты Compass, которые не были размещены в общей базе в течение суток после старта публичной продажи (таковы правила NAR). Дело дошло до суда, решение пока ожидается. Аналитики Wall Street следят за ходом событий: в ноябре Oppenheimer во главе с Джейсоном Хелфштейном отметили, что остаются оптимистичными в отношении успеха трехфазной маркетинговой стратегии Compass, несмотря на противодействие Zillow.

9 января Compass объявил о завершении слияния с брокером Anywhere Real Estate стоимостью $1,6 млрд, ранее закрытие сделки ожидалось не раньше второй половины 2026 года. В день объявления акции Compass выросли на 4,7%. По данным RealTrends, она объединила первую и вторую по объему продаж брокерские компании 2024 года, отмечал WSJ. Объединенный бизнес будет работать под брендом Compass International Holdings во главе с Робертом Реффкиным.

Аналитики Barclays в отчете от 7 января (есть в редакции Oninvest) назвали более раннее завершение сделки «позитивным сюрпризом» и отметили, что Compass готов активно расширять присутствие на рынке брокерских услуг. The Wall Street Journal отмечает, что над сделкой висела угроза антимонопольного расследования, которое пока решено не начинать, однако в будущем оно может быть инициировано, если регулятор увидит риски для конкуренции.

Объединенная компания будет контролировать почти 20% объема продаж жилья в США, пишет WSJ. При этом слияния, дающие контроль более чем над 30% рынка, считаются потенциально незаконными. В некоторых крупных агломерациях, включая Чикаго, Нью-Йорк и Сан-Франциско, доля объединенной компании превысит 30%, указывает WSJ, ссылаясь на отчет аналитической компании Capstone.

Одновременно с объявлением об одобрении сделки Compass сообщил о размещении конвертируемых облигаций на $750 млн. Средства планируется использовать для погашения долга Anywhere и покрытия расходов по слиянию.

Аналитики UBS отмечают, что теперь внимание инвесторов сосредоточится на интеграции Compass, консолидации IT-систем и реализации синергий по затратам. Ранее компания повысила целевой показатель экономии с $225 млн до более $300 млн (около 11% совокупных расходов объединенной компании). UBS считает эту цель достижимой за счет сокращения расходов и оптимизации инвестиций в технологии.

Аналитиков Barclays и UBS обнадеживают обновленные прогнозы Compass по итогам четвертого квартала 2025 года: компания ожидает выручку в верхней части диапазона $1,59 млрд–$1,69 млрд и скорректированную EBITDA на уровне или выше верхней границы $35 млн–$49 млн. Однако Wells Fargo считает перспективы Compass неоднозначными. Компания рассчитывает увеличивать долю комиссионных (commission split) и наращивать численность агентов быстрее рынка, но аналитики предупреждают: «Хотя мы видим потенциал неорганического роста через M&A, увеличение комиссионных окажется непростой задачей».

Американский рынок недвижимости стал демонстрировать некоторые признаки оживления: продажи домов в декабре 2025 года подскочили на 5,1%. Это самый большой прирост почти за два года: сказалось снижение ипотечных ставок и замедление роста цен на жилье. В итоге продажи в декабре 2025 года выросли до самого высокого уровня с февраля 2023 года, отмечала WSJ. По данным издания, экономисты ожидают, что в этом году продажи жилья вырастут: доступность улучшается, и некоторые покупатели и продавцы решают не откладывать сделки. Кроме того, растет количество домов на рынке.

В третьем квартале 2025 года выручка Compass выросла на 23,6%, до $1,85 млрд, но чистый убыток увеличился в 2,7 раза, до $4,6 млн. Compass пояснила, что исключение расходов по слиянию с Anywhere ($7,5 млн) дало бы чистую прибыль $2,9 млн — рост на $4,6 млн к аналогичному периоду прошлого года. После публикации квартального отчета акции выросли на 4,95%, до $8,2.

С начала 2026 года бумаги Compass поднялись в цене на 23,5%. Сейчас восемь аналитиков Уолл-стрит советуют покупать Compass, еще трое — держать. Средняя целевая цена составляет $13,9, что означает потенциал роста около 7% к цене закрытия торгов 28 января. Самый оптимистичный прогноз Уолл-стрит предполагает, что акции могут подорожать еще на 30%.