Города-призраки и огромные долги: чему научил кризис на рынке недвижимости Китая

25 августа 2025 года случился символический момент для сектора недвижимости Китая — биржа в Гонконге провела делистинг компании Evergrande, с краха которой, в том числе, начался затяжной кризис на рынке недвижимости КНР. В 2020 году власти страны ужесточили финансовые требования к девелоперам и уже в следующем году началось безостановочное падение цен на жилье. Из-за кризиса на рынке недвижимости экономика Китая замедляется и может впасть в многолетний застой. Какие ошибки к нему привели? 

Торговля акциями когда-то крупнейшего девелопера страны была приостановлена еще полтора года назад. Но на IPO этой компании в 2009 году спрос зашкаливал — он превысил предложение в 46 раз, напоминает The New York Times.

Крах Evergrande, чья рыночная капитализация на пике превышала $50 млрд, «без сомнения, оставит глубокие шрамы в памяти всех инвесторов на рынке», сказал Bloomberg Кенни Нг, стратег China Everbright Securities International. 

Evergrande летом 2021 года стала одной из первых ласточек, известивших мир о начале полномасштабного спада на крупнейшем мировом рынке недвижимости. Компании, набравшей более $300 млрд долгов, тогда едва удалось избежать дефолта по облигациям, но уже в декабре он все-таки произошел. 

В августе 2023 года Evergrande подала заявление о банкротстве в США, где у нее были активы, а в январе 2024 года суд в Гонконге принял решение о ее ликвидации. Внешним управляющим стала американская компания Alvarez & Marsal, которая разбиралась с кредиторами инвестбанка Lehman Brothers после его банкротства в 2008 году. У Evergrande осталось 1300 незавершенных проектов в более чем 280 городах, где сотни тысяч покупателей ждут квартиры, за которые они уже заплатили.

В 2022 году дефолты допустили еще два лидера китайского рынка — Country Garden и Sunac. В 2023 году у Country Garden было около 1 млн недостроенных квартир в сотнях городов. Сейчас компания реструктурирует $14,1 млрд долга. В августе этого года она сообщила, что в первом полугодии построила 74 тыс. квартир против 150 тыс. за аналогичный период 2024 года, а убыток за полугодие составит 18,5-21,5 млрд юаней ($2,58-3 млрд) против 15,1 млрд юаней ($2,1 млрд) годом ранее.

С начала кризиса гонконгские суды постановили ликвидировать шесть китайских девелоперов, в том числе, в этом августе — компанию среднего размера China South City Holdings, после того как она допустила дефолт более года назад.

Масштабы спада в секторе недвижимости Китая оказались таковы, что стали негативно влиять даже на мировые рынки железной руды и нефти. 

Evergrande стала символом и бума, и краха на рынке недвижимости Китая. В 1998 году, когда власти страны создали национальный рынок жилья (до этого его продажи частными лицами были жестко ограничены), в городах жила лишь треть населения Китая. Затем началась массовая урбанизация, которая сопровождала бурное развитие производственного сектора и подпитывала экономический бум. В результате число городских жителей выросло на 480 млн человек — до двух третей населения. 

Урбанизация была одним из важных факторов, которым международные аналитики в начале 2000-х годов стали объяснять зарождавшийся тогда долгосрочный бычий тренд на сырьевых рынках: для беспрецедентного по масштабам строительства жилья и городской инфраструктуры в гигантских количествах нужны были металлы, цемент, нефть и другие ресурсы. 

В результате вклад строительного сектора и связанных с ним отраслей превысил 25% ВВП Китая. Продажи земли под строительство стали одним из главных источников пополнения бюджетов местных и региональных властей. Цены на жилье выросли в шесть раз за 15 лет по 2022 год, отмечает Bloomberg. Недвижимость стала главным объектом для частных инвестиций. 

При слаборазвитом секторе социального обеспечения и постепенном формировании рынков капитала, которое сопровождалось появлением мошеннических схем и финансовых пирамид, люди рассматривали квартиры не только как жилье, но и как надежный способ сохранить сбережения. В результате вложения в недвижимость составляли почти 80% активов домохозяйств. Оценки размера этого рынка различаются, Bloomberg приводит цифру в $52 трлн в 2019 году — примерно вдвое больше рынка недвижимости США. 

Но строительный бум в значительной степени велся на заемные средства, и во время кризисов власти смягчали нормы кредитования и регулирования, запускали стимулирующие программы, чтобы поддержать девелоперов и не допустить снижения цен.  

Пока рынок был на подъеме, нераспроданные запасы не мешали строить новое жилье, но в период спада они стали важным негативным фактором. Свидетельством неэффективного размещения капитала и пузыря на рынке стали города-призраки с многоэтажками, в которых было занято всего по несколько квартир. 

Сейчас число выставленных на продажу новых квартир более чем вдвое превышает средние исторические значения, приводит NYT данные аналитической группы Yicai при мэрии Шанхая. За первые семь месяцев 2025 года количество строящегося жилья упало почти на 20% по сравнению с тем же периодом прошлого года, по информации Национального бюро статистики Китая.

По его же данным, из 70 крупнейших городов месячные цены на жилье на вторичном рынке падают практически везде со второй половины 2023 года. На первичном они в июле росли только в 10 городах. В апреле рынок вроде стал демонстрировать признаки оживления, но они, вероятно, оказались ложными, отметили аналитики Центра экономического прогнозирования российского Газпромбанка. В подтверждение они привели цифры за июль: такие показатели, как продажи на первичном рынке, начатое строительство и введенные в эксплуатацию площади, оказались самыми низкими за 15-16 лет. 

В феврале 2025 года Виктория Ю выставила на продажу квартиру, которую они с мужем купили три года назад в промышленном городе Хэфэй в центре Китая примерно за $330 тыс., на ремонт и отделку они потратили еще $80 тыс. На продажу они выставили полностью меблированную квартиру по цене покупки, но и этого оказалось недостаточно, чтобы привлечь покупателей. Все предложения, а их были десятки, оказались минимум на 15% ниже, рассказала Виктория Ю NYT. 

Ю в итоге сняла квартиру с продажи, а вот Лили Чжан удалось продать свое жилье в Пекине, но со скидкой от запрошенной цены. Они с мужем купили его в 2016 году, когда цены стремительно росли, а продали в итоге по цене покупки. «Как будто за эти девять лет ничего не произошло», — говорит Чжан.

Кризис на рынке начался с решения властей Китая в 2020 году ограничить финансирование девелоперов. В Пекине стали опасаться, что высокая закредитованность строителей ударит по банковскому сектору через рост просроченных кредитов. Кроме того, стремясь наращивать объемы строительства, компании размещали все больше валютных облигаций на западных рынках. Это делало их финансовое положение все менее устойчивым.

Наконец, председатель КНР Си Цзиньпин стал много говорить о необходимости бороться с имущественным и социальным неравенством и о политике «общего процветания». Но жилье в самых популярных городах становилось все менее доступным. Хуже всего в материковой части страны дела обстояли в Шэньчжэне — технологической столице страны. Там средняя квартира с двумя спальнями в 2020 году стоила в 43,5 раза больше среднего дохода горожанина — почти $900 тыс. против примерно $20 тыс. (в пересчете). По данным агентства по недвижимости E-House (China) Enterprise Holdings, в Пекине этот показатель составлял 41,7, Шанхае — 36,1, тогда как в Лондоне — 15,6, Токио — 14,7, Нью-Йорке — 10,5. 

В итоге для девелоперов китайские власти ввели гораздо более жесткие нормы отношения заемного капитала к собственному и требования к наличию ликвидных средств. Это лишило их значительной части денег для строительства. Сокращение числа проектов еще больше ухудшило финансовую ситуацию, ведь существенную долю средств компании получали от продаж на этапе котлована. 

Дополнительным негативным фактором стали ограничения, введенные во время пандемии COVID-19 и карантины, на которые власти Китая закрывали многомиллионные города. Карточный домик стал рассыпаться.

Негативные последствия от затянувшегося кризиса на рынке недвижимости Китая «будут сказываться еще очень долго», считает Эндрю Коллиер, старший научный сотрудник Школы управления Кеннеди при Гарвардском университете. Этот кризис замедляет экономику Китая из-за падения активности в строительном секторе и пессимистичных настроений среди потребителей. 

По данным на июль, с пика в 2021 году стоимость жилья в 70 крупнейших городах снизилась на первичном рынке на 10,7%, а на вторичном — на 18,8%, пишет в отчете главный экономист ING по Китаю Линн Сон. Причем снижение ускорилось в последние месяцы. 

Достижение дна в ING считают одним из важнейших факторов восстановления доверия потребителей и роста их расходов: «Сложно ожидать, что потребители будут тратить деньги с большей уверенностью, если их самый важный актив продолжает каждый месяц падать в цене». На этом фоне экономическая активность замедлилась по всем направлениям, добавляет Сон: розничные продажи, инвестиции в основной капитал, рост добавленной стоимости в промышленности достигли самых низких значений в текущем году. 

Рынок недвижимости Китая не рухнул стремительно, как в начале 1990-х годов в Японии, которая после этого пережила три потерянных десятилетия. Но длящийся уже полдесятилетия кризис может стать одним из факторов, из-за которых Китай рискует повторить судьбу Японии.