IPO Janus Living: стали доступны акции инвестфонда недвижимости для престарелых

Предварительные торги акциями Janus Living, инвестиционного фонда недвижимости, специализирующегося на жилье для престарелых, начались в торговой системе для клиентов Freedom. К 2033 году этот рынок должен вырасти более чем на 40% и достичь объема в $1,33 трлн. А биржевой дебют Janus — один из немногих заметных IPO в секторе за последние годы, отмечает Bloomberg. Позднее 20 марта бумаги компании появятся на NYSE под тикером JAN.

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT, Real Estate Investment Trust) Janus Living привлек $840 млн в результате IPO на Нью-Йоркской фондовой бирже. Компания разместила 42 млн акций по $20, что соответствует верхней границе заявленного ценового диапазона. В преддверии листинга фонд расширил предложение на $100 млн относительно первоначальной цели, увеличив объем выпуска с 37 млн до 42 млн бумаг, отмечает Bloomberg. Исходя из результатов IPO, стоимость всей компании можно оценить в $5,1 млрд, подсчитало агентство. 

Группа якорных инвесторов, включая инвестфонды CenterSquare Investment Management, DWS Group, MFS Investment Management и PGIM, заранее согласились выкупить акции на общую сумму до $300 млн, указывает Bloomberg. 

При этом контрольный пакет сохранила за собой Healthpeak Properties, которая создала Janus. Через дочернюю структуру Healthpeak Investment Management она владеет примерно 214,7 млн обыкновенных бумаг, что обеспечивает долю около 83,6% голосующих акций, уточняет Reuters. Глядя на высокие оценки конкурентов, таких как Welltower и Ventas, Healthpeak рассчитывает, что IPO Janus поможет инвесторам увидеть истинную стоимость этого бизнеса, которая раньше была «скрыта» в общем портфеле материнской компании, подчеркивает Bloomberg. 

Организаторами листинга выступили BofA Securities, JPMorgan, Wells Fargo Securities, Barclays, Goldman Sachs, RBC Capital Markets и Morgan Stanley. 

Janus Living инвестирует в объекты недвижимости, связанные со здравоохранением: жилье для престарелых, центры биологических наук, медицинские офисы, больницы и учреждения квалифицированного сестринского ухода, сообщает Bloomberg. У компании 34 объекта в десяти штатах США, при этом она концентрируется на ключевых региональных рынках с высоким спросом со стороны пенсионеров, пишет Reuters. 

Около 69% активов фонда сосредоточены во Флориде и Техасе, и именно эти штаты выбраны для дальнейшего расширения: Janus планирует добавить около 185 новых юнитов к своим действующим кампусам в Хьюстоне и ряде городов Флориды. Кроме того, фонд заключил соглашения о покупке пяти объектов в Атланте и Орландо, подчеркивает Seeking Alpha. 

Управление объектами осуществляется в рамках структуры RIDEA (REIT Investment Diversification and Elimination Act), говорится на сайте Healthpeak Properties. Это означает, что операционный доход фонда формируется преимущественно за счет прямых выплат жильцов за предоставленные услуги, а не через государственные программы возмещения расходов. Это позволяет компании извлекать выгоду из роста цен и высокой заполняемости объектов, а также минимизировать риски, связанные с изменениями в госсекторе здравоохранения.

Спрос на жилье для престарелых в США растет: старение населения заставляет пожилых людей заранее обеспечивать свои будущие потребности в уходе, указывает Reuters. Этот рынок оценивался в $944 млрд в 2025 году и, по прогнозам, к 2033 году он достигнет $1,33 трлн, что предполагает среднегодовой темп роста на 4,5%, поясняет Seeking Alpha. На текущий момент уровень заполняемости объектов в секторе в целом превысил допандемийные показатели, а рост арендной платы опережает операционные расходы, отмечает Bloomberg.

В 2025 году компания вышла на чистую прибыль в $6,3 млн после убытка в $50,5 млн годом ранее. Выручка фонда увеличилась примерно на 6% и составила $604 млн, говорится в проспекте Janus Living, поданном регулятору перед размещением.

Активность на рынке IPO в США в последние недели практически замерла, отмечает Reuters. Турбулентность, вызванная затянувшимся конфликтом на Ближнем Востоке, беспокоит инвесторов и вынуждает бизнес откладывать размещения. 

«Компании, которые все еще могут выходить на биржу в текущих условиях — это представители нетехнологического сектора с регулярными потоками доходов. Они способны компенсировать краткосрочное влияние высоких цен на энергоносители и снижение покупательной способности потребителей», — отметил глобальный руководитель рынков акционерного капитала в Mergermarket Сэмюэл Керр.

Он считает, что Janus извлечет выгоду из своего статуса REIT. Такие фонды привлекают специализированный пул инвесторов, которых меньше заботят ежедневные колебания мировых рынков и больше интересует экономика недвижимости и особенности конкретных активов.

Дебют Janus — одим из немногих заметных IPO в секторе REIT за последние годы, добавляет Bloomberg. В прошлом году на рынке США выделились лишь два листинга: оператора сети складов самообслуживания SmartStop Self Storage ($931,5 млн в апреле) и оператора дата-центров Fermi ($784,9 млн в октябре).

Janus Living демонстрирует уверенный рост ключевых показателей, отмечает аналитик инвестиционной компании IPO Edge Донован Джонс. Основные риски для инвесторов, по его мнению, связаны с кадровым вопросом, а именно с дефицитом квалифицированного персонала и растущими затратами на оплату труда в секторе здравоохранения. Кроме того, компания подвержена рискам высокой концентрации активов из-за узкой специализации на одном сегменте недвижимости. Также стоит учитывать, что сохранение статуса мажоритарного акционера со стороны Healthpeak Properties ограничит влияние миноритариев на принятие решений, пишет Seeking Alpha.

По подсчетам аналитика Freedom Finance Алема Бектемирова, потенциал роста акций Janus составляет 17,9% относительно цены размещения. Главными рисками для бизнеса он называет макроэкономические изменения, которые могут повлиять на рост расходов на рабочую силу, строительство и другие операционные издержки.

_______________________

Клиенты Freedom смогут получить доступ к акциям Janus Living до открытия основной биржевой сессии. Торги начнутся в формате раннего премаркета за 2–3 часа до открытия бирж США (с 15:30–16:30 по времени Астаны). Для участия нажмите на тикер JAN.