Дроны и сделки: стоит ли ждать скидок на рынке недвижимости в Дубае
Аналитики J.P. Morgan видят потенциал снижения акций ключевых девелоперов ОАЭ
Основной фондовый индекс Дубая вырос на 2,3% — в начале торгов акции Emaar Properties выросли на 5,2%, бумаги Aldar Properties в Абу Даби подорожали более чем на 6%. Фото: Christopher Pike/Getty Images
Индекс недвижимости Дубая 18 марта взлетел на 4,5%, объемы сделок выросли по итогам второй недели войны на 50%. При этом Иран атакует Эмираты дронами и ракетами практически ежедневно вот уже 18 дней. Корреспондент Oninvest в ОАЭ Людмила Милевская поговорила с инвесторами.
Как реагируют покупатели
16 марта, когда власти на несколько часов закрыли аэропорт Дубая из-за дроновой атаки, стало известно, что бывший чемпион UFC Фрэнсис Нганну купил в Дубае особняк в Armani Beach Residence, который находится в культовом районе Palm Jumeirah. Пятикомнатный дом площадью 1,5 тыс. кв. футов на стадии строительства стоит $25,2 млн. На прошлой неделе была продана вилла на World Islands примерно за $59,4 млн.
Власти сделали все, чтобы война не ощущалась, говорит в разговоре с Oninvest финансовый консультант Вадим Погосьян. О войне напоминал только телефон, через который приходил громкий сигнал воздушной тревоги. Недавно власти сделали звук уведомления “в случае потенциальной ракетной угрозы” в ночное время тише.
Это лучший Дубай за все время, туристов нет, скидки есть. Из нашего бизнес-клуба русскоговорящих предпринимателей уехали около 30%. Многие клиенты звонят и спрашивают про дистресс-активы — недвижимость или гостиничный бизнес, интересуются также акциями авиакомпаний. Многие сделки на рынке недвижимости остановились. Все ждут лучшей точки для входа, понимая, что по текущим ценам они еще успеют купить.
Риелтор Алексей Приходько из Абу Даби подтверждает, что клиенты просят скидку в 20-30%. Но таких дисконтов, по крайней мере, массово никто не предоставляет.
Во время Рамадана [Мусульманского поста — Прим.Oninvest] девелоперы предлагают более выгодные условия оплаты или отмену регистрационного сбора: порядка 2%. На вторичном рынке появляются горячие предложения, но не в массовом порядке.
Один из покупателей недвижимости в ОАЭ, пожелавший остаться неназванным, сообщил Oninvest, что после начала военных действий ему предложили скидку в 1%, и он все равно решился на покупку, поскольку живет и работает здесь уже не первый год и рассчитывает на скорейшее завершение конфликта.
Что говорят цифры
Индекс недвижимости (DFMREI) в первый день торгов после начала войны упал более чем на 30%. На прошлой неделе он снизился на 13,8%. При этом общий объем сделок с недвижимостью за тот же период — включая сделки с землей — взлетел до $4,26 млрд (15,66 млрд AED). Это на 51% больше по стоимости и на 58% больше по количеству сделок по сравнению с предыдущей неделей. Данные Земельного департамента Дубая (DLD) проанализировала платформа The Real Estate Reports.
Восстановление обусловлено прежде всего количеством сделок
Если исключить земельные участки, чтобы убрать волатильность от сверхдорогих сделок с землей, то общая стоимость проданных готовых или строящихся объектов (без учета земли) выросла на 13%, до $2,25 млрд, количество сделок — выросло на 56%, до 4 327 транзакций. Расхождение между умеренным ростом стоимости и резким скачком объема указывает на то, что средний чек сделки снизился. Это типичный сигнал рынка, функционирующего в условиях более осторожного, но широкого участия инвесторов.
Данные аналитической платформы DXBinteract показывают, что на прошлой неделе цена за квадратный фут снизилась на 2,7%, до $463.
Что с акциями
Аналитики J. P. Morgan в своей записке от 11 марта (есть в распоряжении Oninvest) пишут, что акции крупнейшего игрока в регионе — Emaar Development — могут снизиться примерно на 18%: компания сильнее всего зависит от циклического рынка недвижимости Дубая и спроса со стороны иностранных инвесторов, на долю которых приходится около 40% продаж. Emaar Properties при этом уже торгуется на уровне, отражающем стоимость текущего портфеля. Бумаги Aldar Properties по оценке J.P. Morgan, имеют потенциал снижения около 4% — у компании ниже доля иностранных владельцев, доля местных покупателей — 74%, в то время как у Emaar — 60%.
В случае снижения ставки ФРС (дирхам привязан к доллару), аналитики прогнозируют удешевление ипотечного кредитования и рост спроса на недвижимость.
Акции всех застройщиков 18 марта росли — накануне агентство S&P подтвердило устойчивость сектора. Emaar Properties прибавили 4,37%, а, Emaar Development — 6,27%. В Абу-Даби акции девелопера Aldar Properties выросли на 3,7%&