Эмираты под ракетным ударом: тест на устойчивость шейх-экономики

Дубай оказался под ракетным ударом — для города, который позиционирует себя как глобальный финансовый и инвестиционный центр, это стало серьезным стресс-тестом. Однако пока на событие, которое должно было бы встряхнуть один из самых дорогих рынков недвижимости в мире, инвесторы реагируют сдержанно, рассказала Oninvest партнер мультисемейного офиса CTL Екатерина Понька.

Парадокс нынешней ситуации в том, что нестабильность на Ближнем Востоке исторически часто усиливала роль ОАЭ как финансового убежища. Сейчас резиденты Дубая с одной стороны, увидели, как работает ПВО и впервые получили оповещения о воздушной тревоги, с другой — мы видим по-прежнему открытые магазины и гуляющего по дубайскому моллу президента ОАЭ. По запланированным сделкам и настроению наших клиентов, инвестирующих в недвижимость в Дубае и других эмиратах, паники или «смены курса» мы не замечаем. В нашем управлении находится $420 млн, наши клиенты частные инвесторы с состоянием от $10 млн до $50 млн. За первые несколько дней конфликта никто не просил о приостановке сделок, клиенты не стремятся экстренно «выйти в кэш» за счет продажи объектов. 

Для рынка, где значимую роль играют контракты на долгосрочную аренду от 1 года и капиталоемкая инфраструктура, отказ от офисов был бы одним из первых сигналов тревоги. Но таковых нет — по крайней мере пока. 

Недвижимость в ОАЭ часто рассматривается инвесторами как долгосрочный актив. Многие проекты реализуются на горизонте нескольких лет, поэтому краткосрочные колебания безопасности или политической ситуации не всегда приводят к немедленным решениям о продаже.

За последние годы бизнес в ОАЭ уже прошел через несколько периодов серьезной турбулентности — пандемию, санкционные ограничения и колебания сырьевых рынков. 

В частности, в 2020 году пандемия COVID-19 угрожала экономикам многих стран мира, включая государства Персидского залива, в большей степени зависящие от экспатов, а 90% резидентов в Эмиратах — иностранцы. Население с 1980 года выросло в 11 раз. По данным Henley & Partners, в прошлом году ОАЭ привлекли 9800 миллионеров, это больше, чем в любой другой стране мира. 

Несмотря на это экономика страны продолжала расти.

Мы видим первую реакцию рынков: биржи были закрыты два дня, 4 марта основной фондовый индекс Дубая снизился на 4,7%. В первую очередь это связано с падением акций ведущего застройщика Emaar Properties на 4,9%. Только 25 февраля эта компания за счет небывалого притока инвестиций в недвижимость достигла рекордной оценки в 149 млрд дирхамов ($40,6 млрд долларов). На наш взгляд, падение Emaar  отражает не точечную просадку компании, а скорее общее настроение распродажи на рынке ОАЭ после эскалации ситуации с Ираном. 

На наш взгляд, худшим вариантом развития событий может стать стагнация, а затем раскручивающаяся спираль падения цен на недвижимость в попытке вернуть покупателей. К началу марта 2026 года рынок был сильно перегрет, каждый предыдущий год был рекордным по чекам, особенно в сегменте премиум. С такой «высоты» падение может быть существенным и особенно болезненным для девелоперов и тех, кто купил недвижимость на пике цен последних лет. Вероятность этого мы расцениваем как низкую, но и не нулевую. 

Базовый сценарий — «осторожный оптимизм»: возможны отмены сделок либо приостановки до стабилизации ситуации с Ираном. В среднесрочной перспективе ожидаем продолжение роста цен, если конфликт не перерастет в затяжную форму с активным участием ОАЭ в военных действиях (пока что сохраняет оборонительную позицию). 

И оптимистичный сценарий: с учетом того, как устойчиво проявили себя ОАЭ с начала операции по Ирану и по сегодняшний день, страна может только укрепить свой имидж «Ближневосточной Швейцарии» и после его окончания получить еще больший приток капитала. Сегодня от военных конфликтов не застрахована, пожалуй, ни одна страна. Поэтому проявленная антихрупкость будет позитивно оценена инвесторами.