Что происходит на рынке недвижимости Дубая и как это влияет на банки ОАЭ?

Цены на жилье в Дубае впервые с 2020 года пошли вниз. Bloomberg связывает мартовскую просадку с давлением войны на спрос, но отчеты банков показывают, что рынок начал терять импульс еще до начала конфликта. UBS указывает на сокращение новых строительных контрактов, прежде всего из-за риска избытка предложения в Дубае. Bank of America (BofA) на этом фоне пересмотрела прогнозы по банкам ОАЭ: аналитики ждут более слабого роста кредитования и более высоких расходов на риск. 

Первое снижение за пять лет

Главный сигнал охлаждения сектора недвижимости, на который обращают внимание аналитики в отчете UBS (есть в распоряжении Oninvest), — не цена квадратного метра, а объем новых проектных контрактов. По расчетам банка на основе данных Middle East Economic Digest, общая сумма новых проектных контрактов в ОАЭ в первом квартале 2026 года снизилась примерно на 22% по сравнению с предыдущим годом — до $28,3 млрд. Это первое снижение для первого квартала с 2021 года. При этом в Абу-Даби спад составил 4,6%, а в Дубае  — около 29%.  

UBS подчеркивает, что девелоперы начали сокращать проекты еще до начала военного конфликта на Ближнем Востоке, особенно это сказалось на рынке недвижимости. В жилом строительстве объем новых контрактов в первом квартале упал на 46% год к году в Дубае и примерно на 42% в Абу-Даби. 

Аналитики UBS объясняют снижение количества проектов растущими опасениями по поводу перенасыщения рынка, прежде всего в Дубае: по планам девелоперов, в 2026 году в эмирате должны быть завершены жилые проекты на $22,5 млрд — вдвое больше, чем в 2025 году. На 2027 год запланировано еще $27,4 млрд. UBS отмечает, что фактический ввод обычно заметно ниже заявленного, а текущие графики могут еще не учитывать потенциальные задержки на фоне военного конфликта.

Почему Дубай

Аналитики UBS отмечают, что Дубай просел сильнее Абу-Даби из-за того, что рынок эмирата гораздо сильнее завязан на строительство. В 2024–2025 годах на эту сферу приходилось около 72% стоимости всех новых проектных контрактов Дубая.

Внутри строительного бума эмирата ключевым сегментом было жилье. В 2023–2025 годах чуть больше половины контрактов по стоимости приходилось на апартаменты, еще 24% — на дома и виллы. В сумме это $75,6 млрд, или около 4,6% ВВП ОАЭ за тот же период.  

Абу-Даби, по данным UBS, выглядит менее зависимым от жилищного строительства.  Крупнейшие контракты в Абу-Даби пришлись на газовую отрасль — $8 млрд на два газоперерабатывающих завода — и транспорт, включая $5,5 млрд на первую фазу Etihad Rail.

Влияние на банки

Охлаждение рынка недвижимости окажет влияние на финансовый сектор ОАЭ, отмечают аналитики BofA в отчете, с которым ознакомился Oninvest. На строительство и недвижимость приходится 13,5% кредитов банковской системы ОАЭ. Помимо прямых кредитов у банков есть и другие риски, связанные с недвижимостью: гарантии, ценные бумаги и объекты на балансе.

В своих расчетах по банкам ОАЭ BofA заложила более медленный рост кредитования и более высокие расходы на возможные потери по кредитам — увеличения резервов на случай, если часть заемщиков начнет хуже обслуживать долг.  Банк ожидает, что средний рост кредитов замедлится до 7% в 2026 году, а затем ускорится до 12% за счет отложенного спроса и более активного кредитования государственных и связанных с государством компаний. Стоимость риска, по прогнозу BofA, вырастет до 65–66 базисных пунктов в 2026–2028 годах против 45 базисных пунктов в 2025 году. 

Риск, связанный с недвижимостью, распределен между банками ОАЭ неравномерно: самая высокая доля таких кредитов, у First Abu Dhabi Bank - около 16–17% кредитного портфеля. У Dubai Islamic Bank этот показатель составляет 13%, у Abu Dhabi Commercial Bank — 11%, у Emirates NBD — 7%. Самая низкая доля — у Abu Dhabi Islamic Bank: около 2%. При этом BofA отмечает, что в последние годы все банки ОАЭ сокращали риски, связанные с кредитованием строительства и недвижимости: девелоперы сохраняли высокий уровень ликвидности и постепенно сокращали долговую нагрузку.